全過程工程咨詢服務模式在開發(fā)項目中的實踐與應用
一、項目基本情況
(一)項目背景
《九江市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》指出,加快做大中心城區(qū),通過集聚產(chǎn)業(yè)、集聚人口、拓展建設(shè)用地等實現(xiàn)集聚發(fā)展,促進產(chǎn)城融合、港城融合、景城融合,做大做強中心城市,增強其作為省域副中心、長江中游城市群重要節(jié)點的城市功能。山居水岸項目作為九江學院教育資源整合項目的配套工程之一,是九江市政府為了達到"留住人才,引進人才"而新建的集住宅、商業(yè)及社區(qū)公共配套用房于一體的商住小區(qū)。
(二)建設(shè)規(guī)模
山居水岸項目總規(guī)劃用地面積約13.3582萬㎡,總建筑面積為26.02萬㎡,其中地上總建筑面積為20.21萬㎡,不計容面積為20.22萬㎡。項目總投資約12.5億元,主要由37棟住宅樓、1棟3F商業(yè)中心、1棟2F社區(qū)服務中心及地下室、給水排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、景觀綠化、小區(qū)道路、環(huán)保設(shè)施等公共配套工程組成。
(三)項目定位
加大高層次人才引進力度,通過建設(shè)人才公寓等優(yōu)惠政策吸引人才、留住人才,打造九江市中高檔品質(zhì)的住宅小區(qū)。本項目可定義為"限價定向銷售商品房",為了實現(xiàn)目標,建設(shè)單位積極探索創(chuàng)新管理模式,采用"融合式"管理模式。
(四)項目進展情況
2020年3月項目完成可行性研究及設(shè)計招標,10月完成全過程工程咨詢招標,12月完成土地招拍掛;2021年3月完成方案報規(guī)并取得工程規(guī)劃許可證,4月完成總包招標,7月取得施工許可證,9月完成首批預售許可證,11月完成D區(qū)地庫頂板封頂。
(五)全過程工程咨詢情況
項目建設(shè)單位采用"融合式"管式,在全過程工程咨詢招標時明確了人員配置和服務需求。服務范圍包括項目策劃、設(shè)計管理、招標采購策劃、施工階段工程監(jiān)理、造價咨詢服務等工作內(nèi)容。
二、項目特點分析
建設(shè)單位作為九江學院全資成立的開發(fā)公司,擁有國有企業(yè)性質(zhì)的背景。與開發(fā)公司不同的是,所有流程和制度按國有企業(yè)的相關(guān)約束執(zhí)行,項目定位為"限價定向開發(fā)商品房",所謂"限價",是指政府在土地出讓條件時對房屋售價設(shè)定了上限;所謂"定向",是指面向博士生、教授、科研等高層次人才為對象;所謂"開發(fā)商品房",是為了合法合規(guī)項目按房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)流程運作,屬于市場化行為。這樣的大前提,將本項目在管理過程中的重難點凸顯得尤為明顯。
三、監(jiān)理企業(yè)轉(zhuǎn)型提供全過程工程咨詢服務
(一)全過程工程咨詢服務策劃
1.項目管理組織策劃
本項目建設(shè)單位采用"融合式"管理模式引進全過程工程咨詢服務,項目管理人員與建設(shè)單位管理人員合署辦公,納入建設(shè)單位的日常管理。公司接到任務后,派駐了經(jīng)驗豐富的管理人員,首先對建設(shè)單位現(xiàn)有人員的情況進行摸底,結(jié)合人員結(jié)構(gòu)特點,對整個建設(shè)單位與全過程咨詢單位共同組建的項目管理團隊進行了組織結(jié)構(gòu)設(shè)計,包括組織形式、部門職責、崗位職責等,形成了三套方案供建設(shè)單位參考決策。
2.全過程工程咨詢服務工作分解( WBS )
通過多年積累,對項目總體實施的工作分解包括整合管理、設(shè)計、設(shè)計管理、招標采購、招標管理、報批報建、現(xiàn)場施工、施工管理及移交。
3.項目總控管理
項目管理部針對項目特點經(jīng)過兩個月的反復討論研究,制定《山居水岸項目總控計劃》報建設(shè)單位審批,項目總控計劃分為六大階段,包括啟動階段、設(shè)計階段、報批報建、招標采購、施工階段、竣工驗收。
(二)前期報批報建管理
在報批報建工作啟動前,對本項目涉及的所有報批報建工作進行梳理,形成了《報批報建工作銷項清單》,同時結(jié)合總控計劃節(jié)點,制定了《報批報建進度計劃》,為項目報批報建專員提供工作依據(jù),引導報建人員按計劃實施,為項目總體進度目標提供重要保障。
項目在前期報批報建階段,項目部采取一周一調(diào)度,一日一反饋的機制,讓項目團隊實時掌握項目進展、報建過程中出現(xiàn)的問題,及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門,第一時間解決困難,從而提高辦事效率,滿足項目進度。
(三)設(shè)計與技術(shù)管理
設(shè)計管理的三大目標:設(shè)計進度管理、設(shè)計質(zhì)量管理、設(shè)計投資管理,動態(tài)持續(xù)貫穿項目建設(shè)全過程。主要工作內(nèi)容包括需求管理、技術(shù)管理、信息管理、溝通協(xié)調(diào)管理、綠色創(chuàng)新等。
通過對山居水岸項目設(shè)計界面劃分,確定設(shè)計合同包及設(shè)計工作內(nèi)容界面劃分和啟動時間節(jié)點,包括主體工程設(shè)計、外立面裝飾設(shè)計、室內(nèi)裝飾設(shè)計、弱電智能化設(shè)計、海綿城市、裝配式建筑、高低壓變配電設(shè)計、景觀設(shè)計、室外配套工程設(shè)計。
通過調(diào)研對標當?shù)仡愃频禺a(chǎn)開發(fā)項目,完善主體工程設(shè)計任務書編制,將項目交付標準、設(shè)計限額指標要求進行約束。
(四)招標和合約管理
招標管理三大目標:招標進度管理、招標質(zhì)量管理、招標投資管理。在項目方案設(shè)計完成后,按照工程特點對項目合同包進行分解,對整個項目的招標進行規(guī)劃,明確發(fā)包范圍、發(fā)包方式及投資估(概)算額等管理內(nèi)容,制定《招標采購規(guī)劃》。根據(jù)總控進度計劃、設(shè)計出圖計劃、招標規(guī)劃等條件,編制招標進度計劃,確定各招標項目啟動及完成時間,制定《招標采購計劃表》。同時在單項招標工作開始前,負責梳理、劃分標段招標項目的發(fā)包范圍及施工界面,并就施工總承包招標工作提出合理化建議。對招標范圍、資質(zhì)條件、評分細則、合同專用條款、主要材料設(shè)備品牌推薦表編制《單項采購方案》與《技術(shù)規(guī)范和服務要求》,納入《招標文件》。在招標工作完成后,負責編制和移交《招標階段總結(jié)》《招標臺賬》《招標資料移交表》。
(五)投資與資金管理
1.財務收支平衡表
項目前期通過土地出讓條件約束的本項目最高銷售均價不超過6200元/㎡,為項目進行銷售策劃,通過分析規(guī)劃條件指標,對住宅可售面積、車位數(shù)、地下室面積、商業(yè)配套等向設(shè)計單位提出最高估算限額指標為12.6億元。
2.設(shè)計優(yōu)化
1)地庫優(yōu)化
通過對投資估算指標的分析,發(fā)現(xiàn)設(shè)計院地下室面積與本項目總建筑面積和車位配比存在不協(xié)調(diào)情況,地下室面積嚴重超標,過于浪費,項目總投資較大。作為全過程咨詢單位,借助公司后臺力量,通過多年的積累,調(diào)取了當?shù)亻_發(fā)項目的多個項目案例和經(jīng)濟指標,供設(shè)計單位參考,最終通過團隊三個月的溝通與努力,本項目的地下室從最初的82000㎡,優(yōu)化到59000㎡,共優(yōu)化地下室面積約23000㎡,節(jié)約投資約7000萬元。
2)消防系統(tǒng)優(yōu)化
通過對圖紙審查,結(jié)合相關(guān)規(guī)范和公司多年工程監(jiān)理工作的經(jīng)驗積累,對項目的消防系統(tǒng)進行優(yōu)化,在滿足圖審和驗收要求的前提下取消了部分系統(tǒng),縮減了部分做法,合計節(jié)約造價150萬元。
3)樁基優(yōu)化
根據(jù)地勘報告情況和地基承載力要求,地勘報告描述的推薦樁型為天然筏板地基基礎(chǔ)和旋挖樁型的基礎(chǔ)形式。通過復核驗算,同時審查地勘報告的地基承載力指標,通過對比周邊項目相同土層提供的地基承載力參數(shù),發(fā)現(xiàn)本項目勘察單位提供的持力層地基承載力指標偏保守,相對較低,嚴重影響了結(jié)構(gòu)設(shè)計的計算。通過反復與勘察單位溝通,采取現(xiàn)場進行荷載板試驗用來校核數(shù)據(jù)參數(shù)。最終調(diào)整樁基形式,由旋挖樁變更為預應力預制管樁。筏板基礎(chǔ)厚度縮減了750px,大大節(jié)約了造價,節(jié)省了投資,也加快了工期。預計節(jié)約投資1600萬元。
3.勘察管理
針對勘察單位提交的勘察布孔方案,結(jié)合勘察規(guī)范,發(fā)揮了解和掌握當?shù)氐刭|(zhì)情況的優(yōu)勢,通過優(yōu)化勘察布孔方案,優(yōu)化前總詳勘孔為397個,優(yōu)化后總詳勘孔為328個,同時在勘察階段派駐現(xiàn)場管理人員實施監(jiān)督旁站,對每一孔進行驗收并留存影像資料,防止勘察單位弄虛作假,原合同勘察費約127萬元,通過前期的優(yōu)化控制和實施過程中的監(jiān)督管控,最終勘察費結(jié)算價為100萬元,節(jié)約投資27萬元。
4.概算編制與執(zhí)行概算跟蹤
針對項目的投資管控形成《成本專題會》,主要用于協(xié)調(diào)管理,對于概算執(zhí)行過程中的問題和矛盾,及時提醒和修正概算。項目最初批復的概算總額為125451.39萬元,通過半年的項目推進,全過程咨詢項目管理部組織建設(shè)單位對概算執(zhí)行情況進行定期小結(jié),對擬進行的概算修正情況進行了通報,修正概算為125696.18萬元。同時根據(jù)預測繪成果進行了收入測管修正通報,及時有效地形成專題報告,提出合理化建議并告知建設(shè)單位,方便建設(shè)單位進行下一步投資風險預控決策。
結(jié)語
本項目通過探索"融合式"全過程工程咨詢管理服務模式,在"限價定向開發(fā)商品房"項目中的實踐與應用,運用科學的管理手段,更好地發(fā)揮監(jiān)理企業(yè)提供全過程咨詢服務的優(yōu)勢,積極探索房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點和管理難度,真正從開發(fā)者的視角來看待項目,真切地體會業(yè)主的困境,從而贏得業(yè)主的認可。
借助國家推動監(jiān)理企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的東風,把握住了市場,通過這3~5年的探索與實踐,積累了一定的對項目全過程管理的經(jīng)驗和教訓,摸索出監(jiān)理轉(zhuǎn)型實施全過程工程咨詢的成功道路,認為只有提供高附加值的咨詢服務才是未來咨詢行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路。
公司要借此項目培養(yǎng)一批具備全過程咨詢管理能力的項目管理人員,建立健全實施全過程工程咨詢服務的管理制度和服務標準,在全省范圍內(nèi)起到示范引領(lǐng)作用。
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