投資估算作為工程建設(shè)項(xiàng)目投資的第一階段，是最能吸引高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注，在此階段高質(zhì)量的完成工作將為后續(xù)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)奠定下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。投資估算準(zhǔn)確性和及時(shí)性是衡量此階段服務(wù)的最重要指標(biāo)。估算內(nèi)容雖然可簡(jiǎn)單到—句話、—個(gè)數(shù)字，但就是這個(gè)數(shù)字直接影響著項(xiàng)目開發(fā)商的決策。所以說，估算聽起來很輕松，但要真正做好，確實(shí)需要非常專業(yè)的操作。

一、影響成本估算的因素

估算是一項(xiàng)很復(fù)雜的工作，因?yàn)橛泻芏嘁蛩貢?huì)影響估算的準(zhǔn)確性，其主要影響因素有如下所述：

1.成本估算所需資料的可靠性

如項(xiàng)目投資估算所選用的已運(yùn)行項(xiàng)目的實(shí)際投資額、有關(guān)單元指標(biāo)、物價(jià)指標(biāo)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建筑材料、設(shè)備價(jià)格等數(shù)據(jù)和資料的可靠性都直接影響投資估算的準(zhǔn)確性。

2.項(xiàng)目本身的具體情況

項(xiàng)目本身的內(nèi)容和復(fù)雜程度、設(shè)計(jì)深度和詳細(xì)程度、建設(shè)工期等也必然對(duì)成本估算的準(zhǔn)確性產(chǎn)生重大影響。當(dāng)項(xiàng)目本身包括的內(nèi)容繁多、技術(shù)要求比較復(fù)雜、建設(shè)工期較長(zhǎng)時(shí)，那么在估算項(xiàng)目所需成本時(shí)，就容易發(fā)生漏項(xiàng)和重復(fù)，導(dǎo)致投資估算的失真。

3.項(xiàng)目所在地的相關(guān)條件

項(xiàng)目所在地的相關(guān)條件主要指項(xiàng)目所在地的自然條件（如場(chǎng)地條件、工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)等有關(guān)數(shù)據(jù)的可靠性）、市場(chǎng)條件（如建筑材料供應(yīng)情況、價(jià)格水平、物價(jià)波動(dòng)幅度等）、基礎(chǔ)設(shè)施條件等（如給排水、供電、通訊、燃?xì)夤?yīng)、熱力供應(yīng)、公共交通、消防等）相關(guān)條件的具體情況，都會(huì)影響估算的準(zhǔn)確性。

4.成本估算編制人員的水平

成本估算編制人員的業(yè)務(wù)水平、經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德等主觀因素同樣會(huì)對(duì)估算的準(zhǔn)確性造成影響。

二、成本估算的編制方法

在充分考慮了上述因素以后，我們開始著手準(zhǔn)備估算的編制工作:

1.分清估算的階段

分清估算的階段，不同階段對(duì)估算的要求也是不盡相同，要充分利用好“估”和“算”的技巧。一般情況下會(huì)分為概念/方案設(shè)計(jì)（方案估算）、擴(kuò)初/初步設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)概算）、施工圖設(shè)計(jì)（施工圖預(yù)算）幾個(gè)深度等。估算編制得是否成功最關(guān)鍵就取決于是否在不同階段合理分配了“估”和“算”的權(quán)重，是否正確使用了“估”和“算”的方法，是否體現(xiàn)了邏輯性和專業(yè)性。

2.“估”和“算”的合理分配例證

以某辦公樓方案設(shè)計(jì)階段估算為例，在方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)方主要提供了項(xiàng)目的如下信息：

（1）工程基本概況及說明；

（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（例如用地面積、總建筑面積、地上/地下面積、容積率等）；

（3）建筑層數(shù)、層高、總高度等指標(biāo)；

（4）總平面布置圖、效果圖、標(biāo)準(zhǔn)層建筑平面、建筑立面造型布置等。

在方案設(shè)計(jì)這個(gè)階段，我們編制估算主要是以“估”為主，以“算”為輔。根據(jù)我們所得到的資料，下列數(shù)據(jù)應(yīng)該在方案設(shè)計(jì)階段予以初步的計(jì)算：

（1）圍護(hù)工程：基坑的開挖深度、形狀及大小直接決定了圍護(hù)工程的工程量。首先與設(shè)計(jì)溝通本工程的圍護(hù)體系，若采用地下連續(xù)墻，需根據(jù)基坑的周長(zhǎng)（包括基坑中間的分隔墻）和維護(hù)的深度計(jì)算連續(xù)墻的工程量。

（2）外墻工程：由于外立面的面積與建筑物的外形、高度和周長(zhǎng)等因素均關(guān)系密切，且不同項(xiàng)目這幾個(gè)因素都可能有較大差異，因此為了準(zhǔn)確估算，外立面的面積最好按照?qǐng)D紙計(jì)算一下。

（3）電梯及電扶梯工程：考慮到不同項(xiàng)目電梯配置的不同，為了準(zhǔn)確估算，應(yīng)該根據(jù)方案圖紙統(tǒng)計(jì)一下電梯的數(shù)量。

綜上所述，針對(duì)項(xiàng)目的不同階段，合理分配可估計(jì)的工程量和需計(jì)算的工程量，同時(shí)充分考慮到各種影響因素，提前準(zhǔn)備好方案對(duì)策，以此來保證成本估算的準(zhǔn)確性。